顶：西安市物业管理条例2024年修正

发布时间：2024年07月23日

西安市物业管理条例2021年修正

西安市人民代表大会常务委员会公告〔16届〕第95号

2021年1月18日

1999年3月30日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过　1999年5月27日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准 根据2004年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过　2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》第一次修正 根据2005年6月30日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过　2005年7月30日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准的《关于修改〈西安市城市居住区物业管理条例〉的决定》第二次修正 2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修订通过　2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 2016年10月25日西安市第十五届人民代表大会常务委员会第三十五次会议第二次修订通过　2016年11月24日陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准 根据2020年10月21日西安市第十六届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过　2020年11月26日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的第三次修正

目　录

第一章　总　则

第二章　业主大会、业主委员会和物业管理委员会

第一节　业主大会

第二节　业主委员会

第三节　物业管理委员会

第四节　其他规定

第三章　前期物业管理

第四章　物业服务与管理

第五章　物业的使用与维护

第六章　物业保修金与住宅专项维修资金

第七章　监督管理

第八章　法律责任

第九章　附　则

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据、国务院及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条　市住房建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。

区县物业管理行政主管部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理。

开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。

发改、资源规划、城管、市场监管、公安、水行政、生态环境、民政、人防等相关部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府在区县物业管理行政主管部门的指导下，按照本条例的规定，负责本辖区物业管理活动的指导和监督工作。

第五条　居民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第六条　物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

第七条　鼓励业主大会或者其委托的业主委员会、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第八条　物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会，进行业主自治。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第九条　物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；

首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。

物业管理区域符合前款条件的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内，组织成立业主大会筹备组。

第十条　建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

业主名册；

物业管理区域划分证明；

房屋及建筑面积清册；

建筑规划总平面图；

共用设施设备交付使用备案证明；

物业服务用房配置资料；

成立业主大会必需的其他资料。

第十一条　业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任。

街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

筹备组正式开展筹备工作前，区县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。

第十二条　筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约，及时交纳物业服务费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。

第十三条　业主大会筹备组履行下列职责：

确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

拟定业主委员会选举办法；

提出业主委员会组成人员候选人名单；

承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前，将前款第一项至第五项规定的事项在物业管理区域内显著位置公示。

第十四条　业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

第十五条　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合本条例第一款规定条件的，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

第十六条　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。

第十七条　采用集体讨论形式召开业主大会会议的，可以全体业主参加，也可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需业主投票表决的，表决票应当经本人签名，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表出席业主大会会议不得委托他人。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

第十八条　采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送交每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

第十九条　业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知居民委员会。

第二十条　业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开；逾期仍未组织召开的，由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

第二十一条　业主大会监督业主委员会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并决定下列事项：

制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；

物业管理模式；

选聘和解聘物业服务企业；

续筹住宅专项维修资金；

使用住宅专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准；

改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

改变共有部分的用途或者利用共用部位、共用设施设备从事经营活动；

利用共用部位、共用设施设备从事经营活动的收益分配等事项；

对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；

法律、法规规定的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五项、第七项和第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

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